Theo đại diện nhiều doanh nghiệp định giá đất luôn là chủ đề “nóng”, thu hút sự quan tâm của dư luận khi sửa Luật Đất đai. Bởi vậy, định giá đất cần tháo gỡ điểm nghẽn nhằm tạo động lực cho nhà đầu tư triển khai các dự án mới hoặc tái khởi động lại các dự án.

Ngày 17/5, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 72 thống nhất thông qua đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai số 31/2024 như đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai số 31/2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025 như trong luật đã quy định.

“Việc Luật đất đai có hiệu lực trước 6 tháng để sớm đi vào cuộc sống. Hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, phát huy tiềm năng, sử dụng hiệu quả cao nhất giá trị nguồn lực đất đai. Đồng thời, qua đó tháo gỡ được những khó khăn trong tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư, đóng góp lớn cho việc hoàn thành mục tiêu, chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội đã đề ra, ổn định về xã hội, lợi ích thiết thực cho Nhân dân”, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Chính phủ giao Bộ trưởng Tư pháp trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025. Như vậy, dự kiến chỉ còn hơn 1 tháng nữa là Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực. Doanh nghiệp, người dân đều mong ngóng các dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật nhanh chóng được tiếp thu ý kiến, ban hành để Luật Đất đai mới phát huy hết được hiệu lực. Trong đó, dự thảo Nghị định về giá đất đang được dư luận mong mỏi quan tâm.

Được biết, từ tháng 2/2024 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Dự thảo Nghị định được kỳ vọng sẽ khắc phục những điểm bất cập của Nghị định 12 có được ban hành tháng 2/2024. Tuy nhiên, soi chiếu theo các nội dung tại dự thảo Nghị định, nhiều tổ chức như Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội bất động sản Việt Nam đánh giá Dự thảo vẫn còn những hạn chế, bất cập trong việc chưa tính đúng, tính đủ các phần chi phí, lợi nhuận cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.

Cụ thể, Điểm a và b khoản 3 điều 7 dự thảo Nghị định ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất chưa tính đúng, tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án. Trong đó, dự thảo Nghị định không tính chi phí “tiền sử dụng đất” mà mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án – đây là một khoản chi phí không nhỏ mà có thể doanh nghiệp phải đi vay, đi huy động từ nhiều nguồn và là một loại chi phí hợp lý, hợp lệ.

Ngoài ra, như quy định tại điểm a và b, dự thảo Nghị định cũng chưa tính đến nhiều loại chi phí kinh doanh hợp lý như: Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí khảo sát, thiết kế, lập dự án và các chi phí tư vấn liên quan khác; Chi phí lãi vay; Chi phí lấn biển đối với dự án đầu tư có hạng mục lấn biển được xác định theo quy định về việc lấn biển; Chi phí bảo hiểm đối với các công trình, công việc phải mua bảo hiểm bắt buộc theo quy định pháp luật…

Việc quy định chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành cũng đang không được rõ ràng. Việc khoanh vùng các chi phí này phải phù hợp với “mặt bằng chung tại địa phương” cũng chưa phù hợp, nhất là đối với những dự án nằm ở các địa phương chưa phát triển, chưa có nhiều doanh nghiệp lớn có quy mô hoạt động toàn quốc/quốc tế thì mặt bằng chung có thể rất thấp, trong khi một dự án mới của nhà đầu tư lớn có thể giúp thúc đẩy phát triển địa phương sẽ có các chi phí này lớn hơn nhiều so với mặt bằng chung tại địa phương.

Theo dự thảo Nghị định, lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất mà không tính trên tổng chi phí mà nhà đầu tư chi ra, bao gồm tiền sử dụng đất + chi phí phát triển đất + chi phí kinh doanh là không hợp lý. Trong khi đó, theo nguyên lý, giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận. Lấy ví dụ, một nhà đầu tư mua một bất động sản có đất và tài sản trên đất mất X tỷ đồng, phá đi làm lại theo mục đích mới phải bỏ thêm Y tỷ đồng, thì lợi nhuận phải được tính là X+Y tỷ đồng.

Theo Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, cách tính lợi nhuận như trong dự thảo Nghị định đang phủ nhận nguyên lý “giá trị tương lai của tiền”.

Theo phương án 1 của dự thảo: Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này. Quy định lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn vô hình trung đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án, bởi lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng, chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người cấp vốn, bản chất là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay, không phải là lợi nhuận của nhà đầu tư

Theo phương án 2 của dự thảo: Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này. Phương án này cần phải bỏ vì xác định lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển, không được tính trên chi phí “tiền sử dụng đất” là không tính đúng, tính đủ như phân tích trên.

Đại diện doanh nghiệp đang phát triển hàng loạt dự án bất động sản tại Hà Nội và TPHCM cho biết việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất sai bản chất kinh tế có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.

“Do dự thảo Nghị định đang còn rất nhiều bất cập nên cơ quan quản lý cần phải tiếp thu để chính lý lại ngay theo hướng tính đúng, tính đủ – đảm bảo đúng mục đích xây dựng pháp luật. Ngoài ra, cần đảm bảo các ý kiến góp ý đều được tiếp thu, tránh việc sửa nhưng vẫn tồn tại bất cập như cũ”, vị này cho biết.

Theo đại diện nhiều doanh nghiệp định giá đất luôn là chủ đề “nóng”, thu hút sự quan tâm của dư luận khi sửa Luật Đất đai. Bởi vậy, định giá đất cần tháo gỡ điểm nghẽn nhằm tạo động lực cho nhà đầu tư triển khai các dự án mới hoặc tái khởi động lại các dự án. Giá nhà được cấu thành bởi các chi phí đầu vào phát triển dự án, việc chưa tính đúng, tính đủ các khoản chi phí hợp lý cho doanh nghiệp sẽ khiến các khoản chi này vô hình chung tạo áp lực lên người mua nhà vì sẽ được tính vào giá cuối cùng người mua phải chịu.

Nam Anh

Đời sống Pháp luật