Dự báo căn hộ tại TP HCM và các tỉnh phía Nam của DKRA Việt Nam cho biết, năm 2023 nguồn cung mới thị trường nhà chung cư dự kiến giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022, chủ yếu tập trung tại TP HCM và Bình Dương. Sức cầu chung thị trường cũng tiếp đà giảm từ giữa năm 2022 sang 6-9 tháng tới, có thể sẽ cải thiện dần vào cuối quý IV năm 2023 khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản hứa hẹn được tháo gỡ một phần.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhận định thanh khoản thị trường căn hộ năm 2023 có thể tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng một m2 tại TP HCM và dưới 35 triệu đồng một m2 tại Bình Dương. Nhà ở xã hội hứa hẹn sẽ là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung vẫn hạn chế, khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Theo ông Thắng, năm Quý Mão thị trường sẽ bước vào giai đoạn dịch chuyển sang phân khúc nhà vừa túi tiền. Đây là nỗ lực của các doanh nghiệp từng bước tái cơ cấu sản phẩm, giúp giảm dần tình trạng lệch pha cung cầu thừa nhà giá cao, thiếu hụt nhà giá rẻ. Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung căn hộ bình dân còn gọi là nhà giá rẻ (hạng C) và nhà ở xã hội trong năm 2023, điểm rơi có thể kéo dài sang năm 2024-2025 và nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận TP HCM.

Chuyên gia DKRA cho rằng mặt bằng giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) có thể bị tác động khi các chính sách chiết khấu cao thanh toán nhanh được đẩy mạnh trong năm 2023. Thanh khoản căn hộ và mặt bằng giá thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) sẽ tiếp tục đà giảm từ giữa năm 2022 và có thể kéo dài đến hết quý III.

Dự báo thị trường căn hộ năm Quý Mão của Savills Việt Nam cũng đề cập đến đà giảm tốc trong 12 tháng tới. Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam dự báo năm 2023 nguồn cung căn hộ sẽ giảm tốc, sự thiếu vắng nhà ở phân khúc bình dân tại TP HCM càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh.

Theo ông Troy Griffiths các chủ đầu tư sẽ trì hoãn việc mở bán căn hộ mới, ước tính có khoảng 5.000 căn hộ sẽ bị chậm tiến độ trong năm 2023. Việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Năm 2023, nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Trong khi đó, Cushman & Wakefield nhận định những biến động giảm thanh khoản và thiếu hụt vốn trong năm 2022 sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2023, khiến thị trường căn hộ có thể dịch chuyển dần sang phân khúc bình dân hơn trong vòng 2-3 năm tới.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội ước tính sẽ cung cấp khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Bên cạnh đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ bình dân có thể cũng được chý ý, công bố kế hoạch đầu tư nhiều hơn trong 12 tháng tới.

Bà Trang nhìn nhận, với tình hình thắt chặt tín dụng, các chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều chính sách thanh toán nhắm đến tệp khách hàng có tiền mặt trong tay, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi để cải thiện doanh số bán hàng trong năm 2023. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền, điều mà cả người mua lẫn người bán đều gặp vướng mắc.

Các chuyên gia bất động sản đều thận trọng dự báo về triển vọng của thị trường căn hộ trong 12 tháng tới. Nhiều chuyên gia không đặt kỳ vọng về cơ hội bứt phá nhanh của thị trường căn hộ trong 9 tháng đầu năm 2023. Các chỉ số về thanh khoản, niềm tin của người mua nhà nếu muốn hồi phục phải chờ theo năm chứ không thể tính theo từng quý. Các biến số về tiếp cận tín dụng, giảm lãi vay, tâm lý thị trường cũng chưa thể thay đổi nhanh trong năm Quý Mão, dẫn đến đà giảm tốc của thị trường căn hộ có thể kéo dài hơn so với dự kiến.

Vũ Lê