Dựa trên dự báo của Chứng khoán VPBank, thị trường bất động sản tại Việt Nam dự kiến sẽ trải qua sự phục hồi kể từ quý 2/2024. Sự phục hồi này được kỳ vọng là kết quả của các chính sách tích cực từ phía Chính phủ, sự giảm lãi suất, và việc giải quyết các vấn đề gắn với thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Nguồn cung bị hạn chế, thị trường vẫn trầm lắng
Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam cho tháng 8 từ CTCP Chứng khoán VPBank (VPBankS), thấy rõ sự suy giảm mạnh về nguồn cung mới và số lượng bất động sản bán ra ở hai khu vực sôi động nhất, tức TPHCM và Hà Nội.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới cho căn hộ và nhà đất tại TPHCM đã giảm mạnh đến 78% so với cùng kỳ năm trước, chỉ còn 2,616 căn và 338 căn lần lượt. Tại Hà Nội, tình hình cũng không khá hơn khi nguồn cung mới cho căn hộ giảm 50% so với cùng kỳ trước đó, còn 3,596 căn, và nguồn cung mới cho nhà đất giảm tới 70%, chỉ còn 361 căn.
Tuy vậy, trong bức tranh tổng quan, Hà Nội đã ghi nhận một điểm sáng duy nhất với sự tích cực là số lượng căn hộ được bán ra tăng đáng kể, đạt con số 2,500 căn, tăng 60% so với cùng kỳ. Trái lại, tại TPHCM, cả số lượng căn hộ và nhà đất bán ra đều giảm mạnh, giảm đến 90%, lần lượt chỉ còn 1,170 căn và 158 căn.
Trong 6 tháng đầu năm 2023, giá bán trung bình trải qua biến động đối lập ở hai thị trường. Giá bán căn hộ tại TPHCM đã giảm 10% so với cuối năm 2022, xuống còn 3,250 USD/m2, trong khi tại Hà Nội, giá bán tăng 17% so với cùng kỳ, lên 2,026 USD/m2.
Còn đối với giá bán đất nền, TPHCM duy trì mức giá cao là 13,700 USD/m2, tăng 12% so với quý 1/2023, trong khi tại Hà Nội, giá giảm xuống 4,150 USD/m2, giảm 39% so với cùng kỳ năm trước.
Trong nửa cuối năm 2023, VPBankS Research dự báo sẽ có thêm 8,450 căn hộ và 500 căn nhà đất tại TPHCM được mở bán; còn tại Hà Nội, sẽ có 7,000 căn hộ và 695 căn đất nền được mở bán, đa phần thuộc phân khúc trung cấp.
VPBankS Research cho rằng, áp lực từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã được xoa dịu đôi chút nhờ các biện pháp gia hạn từ Chính phủ, nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro cao về tính thanh khoản. Trong tương lai, áp lực trả nợ vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt vào quý 3/2023 (32,655 tỷ đồng) và quý 3/2024 (34,632 tỷ đồng).
Ngoài ra, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 4 lần cắt giảm lãi suất điều hành trong ba tháng gần đây, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 13 – 14%/năm. Theo nghiên cứu của VPBankS, hy vọng rằng thị trường bất động sản sẽ dần ấm lên khi lãi suất vay thế chấp giảm xuống khoảng 10 – 11%/năm.
Sự phân tích từ các chuyên gia môi giới bất động sản cho thấy, thị trường nói chung vẫn đang đối diện với những khó khăn khi có tới 65% người tham gia khảo sát cho biết, khách hàng hiện đang duy trì tâm lý tiết kiệm và đợi để xem giá bất động sản có thể giảm thêm. 50% cho rằng khách hàng có lo ngại về tiêu cực trong thị trường bất động sản và không dám đầu tư. Chỉ có 30% nhận định rằng khách hàng của họ đang gặp khó khăn trong việc vay vốn để mua bất động sản.
Dự báo thị trường phục hồi
Các khung pháp lý liên quan đến Luật Đất đai (sửa đổi) và Thuế Bất động sản (mới) đang trải qua quá trình điều chỉnh và bổ sung. Điều này gợi hy vọng rằng trong tương lai, chúng sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên bền vững hơn và hạn chế nguy cơ xảy ra các đợt bong bóng giá cả.
Ngoài ra, có sự kỳ vọng mạnh mẽ về việc thị trường sẽ phục hồi dựa vào nhu cầu thực sự về nhà ở xã hội. VPBankS Research dự đoán rằng đến năm 2030, nhu cầu này có thể lên đến 2.4 triệu căn nhà, trong khi nguồn cung dự kiến chỉ đủ để đáp ứng khoảng 50% của nhu cầu này.
Theo VPBankS Research, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã có sự cải thiện về tài chính trong quý 1/2023, trừ một số ít vẫn còn đáng lo ngại về khía cạnh thanh khoản và cấu trúc vốn. Tuy nhiên, với sự hỗ trợ từ Chính phủ thông qua các chính sách như Nghị định 08, các doanh nghiệp này đã thực hiện kế hoạch xử lý các khoản nợ đến hạn.
VPBankS Research dự đoán rằng thị trường đã đi qua đáy của mình sau nửa đầu năm 2023 và kỳ vọng rằng các khó khăn sẽ giảm đi nhờ vào các biện pháp can thiệp tích cực từ Chính phủ, sự giảm dần của lãi suất và áp lực từ trái phiếu doanh nghiệp. Với điều này, thị trường bất động sản tại Việt Nam có triển vọng phục hồi trong quý 2/2024.
