Trong tháng 4 vừa qua, các loại bất động sản được tích trữ để đợi tăng giá đã gặp khó khăn về thanh khoản và phải đối mặt với tình trạng bị ế ẩm, khiến giá bán giảm mạnh từ 30-50%. Điều này khiến nhiều chủ sở hữu phải cắt lỗ để thoát hàng do không đủ tài chính.

Theo ghi nhận của VnExpress trong suốt 12 tháng qua, giá các loại bất động sản được mua với mục đích giữ hàng chờ tăng giá đã liên tục giảm. Cụ thể, giá nhà phố, biệt thự, đất nền và căn hộ tương lai trung bình giảm từ 15-20%, trong khi một số trường hợp giảm đến 25-30%, và một số ít rớt giá kịch sàn lên tới 50% so với quý II/2022.

Mặc dù giá đã giảm, tuy nhiên, thanh khoản của toàn thị trường bất động sản vẫn trầm lắng từ cuối năm ngoái và kéo dài đến đầu quý II/2023. Hiện tại, không có dấu hiệu cho thấy đà giảm giá sẽ dừng lại, vì người mua vẫn đang đứng ngoài chờ đợi bắt đáy.

Trái ngược với phân khúc bất động sản đầu cơ, các loại bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật, mua để ở hoặc sử dụng ngay được xem là khá ổn định với giá đi ngang, chỉ có một số trường hợp giá bị giảm nhẹ khoảng từ 5-7%.

Theo các chuyên gia bất động sản, phân khúc này được coi là khá an toàn trong thời điểm thị trường đang gặp khó khăn. Ông Lê Quốc Kiên, một chuyên gia bất động sản độc lập, cho rằng sóng đầu cơ đã chấm dứt, thị trường đang ngủ đông, thanh khoản giảm sút.

Với thời kỳ lãi suất cao và thị trường trầm lắng, nhóm bất động sản đầu cơ đang đối mặt với những thách thức lớn, dẫn đến các trường hợp rớt giá hoặc cắt lỗ như đã được dự báo trước.

Theo ông Kiên, tình trạng nhà đất bị mắc kẹt trong kỳ vọng tăng giá và mất thanh khoản trong giai đoạn 2022-2023 phản ánh đúng bản chất của bong bóng đầu cơ tài sản đã tích lũy trong nửa thập kỷ qua. Từ năm 2016 đến 2020, giá bất động sản liên tục tăng và một số vùng xa thậm chí đã chứng kiến sự lên đỉnh vào cuối năm 2021. Điều này đã khiến nhiều người tham gia vào cuộc chơi tài chính quá đà. Vào thời điểm đó, các nhà đầu tư bất động sản mua vào với hy vọng đợi đến khi giá tăng và chỉ quan tâm đến khả năng sinh lời.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, khả năng tăng giá tài sản đa phần chỉ dựa trên kỳ vọng dựa trên quá khứ. Khi thị trường sốt đất, các bất động sản ở các vùng xa vẫn còn khá rẻ và có khả năng tăng giá cao hơn các loại tài sản có nhu cầu sử dụng thực. Tuy nhiên, khi thị trường mất thanh khoản và giảm tốc, các tài sản đầu cơ sẽ rớt giá mạnh.

Trên thực tế, đầu quý II/2022, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn và trầm lắng đến nay. Ông Kiên cho rằng khi nền kinh tế bắt đầu gặp nhiều khó khăn, túi tiền của đa số người dân đều giảm. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao, khiến nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính và có xu hướng thu tiền về để giảm nợ và tái cấu trúc dòng vốn. Các tài sản đầu cơ không tạo ra giá trị dòng tiền sẽ bị bán thanh lý, dẫn đến tình trạng cung bất động sản tăng lên.

Ông Kiên nói rằng nhóm bất động sản đầu cơ phải giảm giá từ 30-50%, nhưng vẫn không tìm được khách hàng mua. “Càng bán càng ế, càng giữ lâu càng nặng gánh lãi vay,” ông nói.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, một chuyên gia tư vấn cấp cao của Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), đồng ý với quan điểm này và cho rằng thị trường bất động sản đang dần lộ rõ hai đặc điểm đầu cơ nặng tính. Thứ nhất, là việc mua nhà, đất với mục đích kiếm lời, bất chấp vấn đề pháp lý chưa được hoàn chỉnh, sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức và không xem xét khả năng sử dụng thực tế của tài sản. Thứ hai, là việc mua theo hiệu ứng đám đông, nhưng thiếu kiến thức về thị trường.

Theo ông Nghĩa, tình trạng giảm giá mạnh của các tài sản đầu cơ như hiện nay cho thấy các chủ sở hữu đang phải trả giá cho việc mua bán không cẩn thận trong một thời gian dài. Ông cũng dự đoán rằng nhóm tài sản đầu cơ sẽ đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn trong các quý tiếp theo vì thị trường vẫn chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi ngắn hạn.

Một nhà lãnh đạo của một công ty bất động sản có dự án tại khu vực Đông TP HCM cũng đồng ý rằng thị trường đang trong chu kỳ khó khăn kéo dài, khi các tài sản phân bổ dòng tiền không hợp lý, buộc phải giảm giá và cắt lỗ để thoát hàng.

Theo ông, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân mà cả các doanh nghiệp địa ốc, chủ dự án cũng thuộc giới đầu cơ, trong bối cảnh thị trường địa ốc đóng băng và dòng tiền bị nghẽn, các nhóm tài sản đầu cơ nhỏ lẻ giảm giá trên thị trường thứ cấp còn phải đối mặt với thị trường ngầm mua bán dự án tích trữ quỹ đất của các chủ đầu tư mất thanh khoản. Ông cho biết, các dự án đầu cơ giảm giá lên đến 50% chủ yếu do bên mua ép giá vì biết bên bán cần tiền, trong khi thanh khoản của thị trường tài sản đầu cơ hiện tại rất thấp dù giá điều chỉnh mạnh. “Đây là giá phải trả cho nửa thập kỷ chạy đua tích trữ nhà đất một cách dễ dãi ở cả cấp cá nhân lẫn tổ chức”, ông nói.

Ngược lại, các bất động sản dành cho sử dụng thực tế, như mua để ở, ít bị biến động và ổn định hơn. Theo các chuyên gia, do mục đích sử dụng, nhu cầu bán ra ít hơn, các trường hợp giảm giá vẫn xảy ra nhưng chỉ điều chỉnh trong biên độ hẹp và không gây ra cảnh nháo nhào thoát hàng cắt lỗ.

Ông Kiên dự báo rằng, trong thời gian tới, người mua sẽ ưu tiên các bất động sản đáp ứng tiêu chí sử dụng ngay, giữ giá tốt, an toàn và có khả năng thanh khoản, trong khi đà giảm giá của nhóm bất động sản đầu cơ sẽ tiếp tục diễn ra.