Nhiều quy định liên quan đến việc bảo lãnh trong giao dịch bán, cho thuê, và mua nhà ở, mà dự kiến sẽ có hiệu lực trong tương lai, đã được Quốc hội thông qua và chi tiết hóa trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).
Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua và sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, với hy vọng giải quyết nhiều vấn đề tồn đọng từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Đáng lưu ý, Luật mới này tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi của những người mua nhà ở trong tương lai.
Quy định Bảo Lãnh trong Bán, Cho Thuê Mua Nhà Ở theo Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi)
Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi) chi tiết hóa về bảo lãnh trong giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể là Điều 26. Theo quy định này, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi thực hiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải có sự chấp thuận của ngân hàng để được cấp bảo lãnh.
Ngân hàng, thông qua quy định bảo lãnh, sẽ đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua hoặc thuê mua nhà ở. Điều này diễn ra trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua hoặc thuê mua nhà ở bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng, cũng như mọi khoản tiền khác liên quan đến giao dịch, đảm bảo quyền lợi và tính minh bạch trong quá trình thực hiện dự án bất động sản.
Quy Trình Cấp Bảo Lãnh và Cam Kết trong Hợp Đồng Bán, Cho Thuê Mua Nhà Ở (Điều 26)
Điều 26 của luật này đề cập đến quy trình cấp bảo lãnh và cam kết trong các giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở. Trong trường hợp ngân hàng đã chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư, sẽ diễn ra quá trình ký thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư, xác định các điều khoản cụ thể theo quy định.
Sau khi ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh sẽ cam kết phát hành thư bảo lãnh cho tất cả khách hàng mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án đã được chấp thuận cấp bảo lãnh. Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm gửi bản sao của cam kết này cho khách hàng khi họ ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Khách hàng có quyền lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình khi ký kết hợp đồng. Việc từ chối bảo lãnh cũng được thực hiện thông qua thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Ngân hàng bảo lãnh sẽ tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho những khách hàng đã ký hợp đồng, và đồng thời thông báo cho chủ đầu tư để cung cấp thông tin cho mỗi khách hàng đã ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy định Phạm Vi và Điều Kiện Bảo Lãnh theo Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi)
Trong phạm vi Điều 26 của luật này, quy định về bảo lãnh bao gồm phạm vi bảo lãnh, các điều kiện cần thiết để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh được xác định thông qua thỏa thuận giữa các bên liên quan. Tuy nhiên, các điều khoản này phải đảm bảo việc thực hiện trách nhiệm theo quy định của ngân hàng bảo lãnh, và cần được ghi chép trong thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư dự án bất động sản.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư, cũng như thư bảo lãnh phát hành cho khách hàng, phải chứa đựng thông tin chi tiết về thời hạn hiệu lực. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng trong khoảng thời gian 10 ngày làm việc, bắt đầu từ ngày ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc theo thời hạn khác được thoả thuận trong hợp đồng.
Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán từ khách hàng theo hợp đồng sau khi đã cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng và khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh từ ngân hàng bảo lãnh.
Thực Hiện Nghĩa Vụ Tài Chính và Hướng Dẫn của Ngân Hàng Nhà Nước theo Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi)
Trong tình huống mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng, như được quy định trong Điều 26 của luật này, các quy định sau được áp dụng.
Khách hàng, khi có yêu cầu, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng thay cho chủ đầu tư, theo cam kết đã được ghi trong thư bảo lãnh. Việc bảo lãnh trong giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng.
Lưu ý rằng, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 26 không được áp dụng trong trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.
Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm hướng dẫn và giám sát quá trình thực hiện bảo lãnh trong giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo tuân thủ theo quy định của pháp luật và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
