Trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, và cả nguồn cung và lượng cầu đều giảm so với các quý trước. Tuy nhiên, có nhiều tín hiệu cho thấy thị trường này sẽ có những chuyển biến tích cực hơn trong thời gian tới.
Bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023
Trong tình hình thị trường trầm lắng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng. Điều này dẫn đến việc doanh nghiệp thiếu vốn, phải kéo dài tiến độ hoặc ngừng triển khai dự án, và cắt giảm lao động để cân đối tài chính.
Thêm vào đó, việc lãi suất vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu và giá vật liệu xây dựng tăng cao cũng làm tăng chi phí kinh doanh của doanh nghiệp, gây ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động sản xuất kinh doanh.
Theo thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2023, có tới 88.000 doanh nghiệp đã rút lui khỏi thị trường, tăng 22,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp mới thành lập giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước, và vốn đăng ký mới của các doanh nghiệp cũng giảm mạnh.
Những dấu hiệu tiêu cực này cho thấy thị trường bất động sản đang gặp phải nhiều thách thức và khó khăn, nhưng cũng có thể đồng thời đánh dấu sự chuyển biến tích cực trong tương lai khi các điều kiện kinh doanh cải thiện và nguồn vốn trở nên dễ dàng hơn.
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, trong 6 tháng gần đây, cả nước đã hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại, với tổng cộng khoảng 10.000 căn hộ, tương đương 50% so với 6 tháng cuối năm 2022. Hiện tại, đang có 659 dự án đang triển khai xây dựng, đồng thời có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở trong tương lai và 23 dự án mới được cấp phép. So với 6 tháng cuối năm 2022, các con số này tăng lần lượt là 60,4%; 29,41% và 37,5%.
Khó khăn doanh nghiệp bất động sản
Với lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, cả nước hiện đang triển khai 56 dự án với tổng số 25.368 căn hộ, bao gồm 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Số lượng dự án đang triển khai trong lĩnh vực này chỉ tương đương 44,4% so với quý 4 năm 2022 và chỉ có 1 dự án mới được cấp phép.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, dù giá chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đã giảm từ 2-11% so với cuối năm 2022 tại các địa phương khác nhau, nhưng trong 6 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch thành công vẫn giảm mạnh đến 63,87%. Tổng số giao dịch chỉ đạt khoảng 187.000, chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Riêng lượng giao dịch của chung cư và nhà ở riêng lẻ chỉ đạt 40,69% so với nửa cuối năm 2022.
Về nguyên nhân của tình trạng này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc trang Batdongsan.com.vn, phân tích rằng niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư đang bị ảnh hưởng, đồng thời còn gặp khó khăn về hạn mức tín dụng và lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức.
Tình trạng này cho thấy thị trường bất động sản vẫn chưa ổn định và cần những biện pháp hỗ trợ, ổn định hơn từ các cơ quan quản lý và ngân hàng để tái khơi thông và kích thích hoạt động giao dịch trong thời gian tới.
Mặc dù Chính phủ đã thực hiện những động thái quyết liệt nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho dự án, giảm lãi suất điều hành và liên tục giảm lãi suất huy động, nhưng các chính sách này vẫn chưa thấm thía vào thị trường bất động sản. Trong quý 2/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn giữ ở mức thấp là 3,58% (so với 8,51% cùng kỳ năm 2022), trong khi lãi suất huy động giảm mạnh thì lãi suất vay vẫn đang ở mức cao, lên đến trên 13%. Các kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp cũng vẫn chưa phục hồi.
Một cuộc khảo sát được tiến hành bởi Batdongsan.com.vn với gần 1.000 môi giới bất động sản đã chỉ ra rằng khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch nhà đất không thể “chốt kèo” là do người mua có tâm lý muốn giữ tiền chờ giá bất động sản giảm thêm. Nhiều người mua cảm thấy hoang mang và nghi ngại về tiêu cực của thị trường, và do đó chưa dám đầu tư vào bất động sản.
Tình hình này phản ánh sự thiếu tự tin của người mua và nhà đầu tư vào thị trường bất động sản hiện tại, dù có những nỗ lực từ chính phủ. Để tăng cường niềm tin và thúc đẩy hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản, có thể cần thêm các biện pháp hỗ trợ và điều chỉnh chính sách kinh tế tài chính một cách hiệu quả.
Thách thức của thị trường
Việc khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay để mua nhà, áp lực từ lãi suất cao cùng giá nhà vượt quá khả năng thu nhập của người mua, đang tạo ra những rào cản lớn khiến thị trường bất động sản vẫn chưa thể phát triển tốt hơn. Ngoài ra, lệch pha cung và cầu trong những năm gần đây cũng làm cho người mua có nhu cầu thực sự ở nhà, ưu tiên chọn các sản phẩm nhà phù hợp với túi tiền của họ, nhưng không tìm thấy những sản phẩm như vậy trên thị trường.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao của Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, đồng quan điểm với việc này và cho biết thêm rằng tại Hà Nội, thị trường căn hộ đang gặp vấn đề về sự mất cân đối trong nguồn cung. Các căn hộ trung và cao cấp đang chiếm tỷ lệ lớn, trong khi số lượng căn hộ vừa túi tiền ngày càng giảm và chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng nguồn cung được chủ đầu tư đưa ra thị trường. Mặc dù nhu cầu thực sự đối với phân khúc căn hộ vẫn còn lớn và hầu hết là ưu tiên dành cho các sản phẩm nhà phù hợp túi tiền, có vị trí thuận tiện và tiện ích nội khu, nhưng hiện tại, nguồn cung căn hộ phân khúc này trên thị trường không nhiều.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ thứ cấp lại có tỷ lệ dân ở ổn định khá cao, khiến nguồn cung cũng bị hạn chế. Giá của các sản phẩm bất động sản trong mọi phân khúc đã tăng từ năm 2021, khiến người mua dự đoán và lo ngại về việc mua với giá cao và không đạt được lợi nhuận đầu tư như kỳ vọng.
